一、土地储备管理办法概念

土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。把城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平” 的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让。

由政府授权的土地储备机构，按照土地利用总体规划和城市规划（国土空间规划），通过征用、收购、置换、收回等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由土地储备机构组织进行职工和居民的安置、房屋拆迁、土地平整等一系列土地整理工作后，然后组织进行土地开发整理与储备，将生地变为熟地后，再根据城市经济社会发展对土地需求或土地供应计划，以有计划出让、转让、年租等方式将土地投入市场。

其中，土地储备机构本质是一个土地中介，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。土地储备机构应为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理。

土地储备流程

二、土地储备计划

土地储备三年滚动计划：根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）等，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模。

对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。

年度土地储备计划：根据城市建设发展和土地市场调控的需要，结合当地社会发展规划、土地储备三年滚动计划、年度土地供应计划、地方政府债务限额等因素，合理制定年度土地储备计划。

国土资源主管部门应会同财政部门于每年第三季度，组织编制完成下一年度土地储备计划，提交省级国土资源主管部门备案后，报同级人民政府批准。

三、运行环节

土地储备运行由“土地征购—土地储备—土地供应”三个环节构成。

1、土地征购

土地征购是指土地储备机构通过收购、征收、置换等方式将土地使用权从集体或其他使用权人处转至土地储备机构。这一环节是土地储备机构取得土地的过程，实现土地使用权由农村集体与城市土地使用者手中向政府的集中。

根据《土地储备管理办法》，可以纳入土地储备范围的土地包括：

2、土地储备

土地储备机构对收购的土地（生地或毛地），通过拆迁、平整并进行市政配套设施建设（又称为“一级开发”），使该土地范围达到“三通一平”或“五通一平”或“七通一平”的建设条件，这一环节是将“生地”转变为“熟地”的过程。土地储备机构将已完成开发的“熟地”进行储备，等待出让。在该过程中，由土地储备机构为实施主体，通过授权委托或公开招标的方式选定实施企业。

土地储备环节主要就是进行“土地一级开发”，是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

3、土地供应

土地储备机构根据土地市场需求和建设用地供应计划，向用地单位有计划的统一出让。在这一环节，土地储备机构要根据城市的总体规划确定某宗土地的用途，再根据建设用地供应计划确定土地的供应量，然后再出让。

随着我国土地市场的成熟，为促进土地交易的公平、公正，目前，经营性用地已采用招标、拍卖、挂牌等公开出让的方式。

四、作用

土地储备制度的功能主要在于：国家对土地的利用及土地交易市场进行调控的一种手段，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地。